Le coût d’exploitation d’un bâtiment représente 80% de son coût global. Les exigences de performance d’un bâtiment sont nombreuses et bien connues : confort des occupants, qualité de l’air, sécurité, efficacité énergétique et réponses aux réglementations. A cela s’ajoute la nécessité pour les bâtiments d’être flexibles afin de répondre aux nouveaux modes d’usage des espaces de travail. La multiplicité des acteurs intervenant dans la gestion patrimoniale (propriétaires, gestionnaires, utilisateurs, mainteneurs et prestataires techniques) complexifie le tableau. Comment simplifier et innover dans l’exploitation des bâtiments ?

 

Qu’entend-t-on par nouveaux services ?

Quand nous parlons de services, nous désignons ceux relatifs au pilotage des installations thermiques des bâtiments. Un grand nombre d’acteurs proposent des nouveaux services au bâtiment avec un spectre plus ou moins large selon le type d’offre. Un environnement complexe dans lequel navigue un grand nombre d’acteurs pour proposer des niveaux de services qui peuvent être non-adapté aux besoins du gestionnaire du bâtiment. Souvent trop complet ou trop large, le gestionnaire paye donc un service qu’il n’utilise pas ou très peu.

Jusqu’à aujourd’hui, on trouvait différents services :

  • ceux proposés par les acteurs historiques du marché couvrent un panel de prestations du dépannage à la maintenance ainsi que le pilotage,
  • ceux des nouveaux entrants (start-up et prestataires multi-services) vont très souvent couvrir une petite partie de vos besoins à court terme uniquement.
  • Les dépannages et la maintenance sont des services historiques toujours intéressants car ils assurent le fonctionnement et la pérennité des installations techniques du bâtiment.

Désormais, on trouve également de nouveaux services liés à l’environnement cybersécurité avec pour objectif de mieux se protéger face à des attaques de plus en plus fréquentes et par conséquent garantir un niveau de fonctionnement optimal. Les nouveaux services proposent également de l’archivage avec le stockage numérique des données et des documents contractuels, de l’accompagnement avec un suivi personnalisé pour commencer et apprendre à exploiter les équipements et le système de gestion technique des bâtiments (GTB). Enfin, de nouveaux services tels que les formations ou encore les applications mobiles destinées aux usagers du bâtiment sont apparus sur le marché.

Afin de disposer d’un niveau de service adapté au besoin que ce soit en matière d’aide à l’exploitation et à la conduite des installations ou en matière d’efficacité énergétique, il est primordial de commencer par lister et prioriser vos besoins. Cela donnera une vision claire des objectifs à atteindre et donc des choix à opérer pour performer.

 

Les services d’aide à l’exploitation et à la conduite des installations

Dans ce domaine, on distingue plusieurs grands niveaux de services : L’assistance, la maintenance, la conduite et la gestion.

Quels niveaux de services choisir ? Comment m’assurer que cela répondra aux besoins ? L’analyse des critères suivants donnera des premiers axes de choix :

  • La taille du bâtiment
  • Le nombre d’équipements à piloter et leur technicité, leur usage
  • L’activité du bâtiment
  • L’organisation interne
  • S’il y a la présence d’un exploitant,

Ensuite, vos choix dépendront du niveau d’exigences que vous souhaitez fixer.

– Le service minimum pour un budget limité. Ici le gestionnaire recherche un service minimal, il a seulement besoin d’une assistance. Dans ce cas précis la hotline est suffisante mais sous certaines conditions : si c’est un petit site et selon le type d’activité. En effet selon la complexité technique ou de fonctionnement du site cette solution peut être inadaptée.

– Le confort avant tout. Le gestionnaire attend un niveau de service élevé pour les occupants (confort). Pour ce profil, le client reste maître de son système GTB. Il peut tout de même recevoir des conseils en fonction de ses besoins et bénéficie d’un suivi par des experts énergétiques.

– Le niveau expert. Le gestionnaire a généralement une idée précise sur ses attentes. Il est exigeant mais n’a pas forcément les moyens de les mettre en œuvre. Ici, le gestionnaire délègue alors le pilotage de sa GTB. Cependant il peut à tout moment visualiser des indicateurs clés de performance, par exemple via un portail web.

 

Les services d’efficacité énergétique

L’efficacité énergétique est la performance des installations techniques d’un bâtiment permettant de garantir des économies d’énergie tout en gardant un niveau de confort optimal.

Là aussi, c’est votre niveau d’exigence qui guidera vos choix. Pour ce type de prestations, il s’avère difficile de raisonner dans une optique de budget minimum. En effet, il est nécessaire d’investir un minima pour obtenir des résultats. Cependant, il faut toujours garder le critère de Retour Sur Investissement en ligne de mire (ROI). S’il est inférieur à 3 ans alors l’investissement est rentable sur tous les types d’installations. Cependant, si le ROI est supérieur à 5 ans alors il doit être justifié par une structure de bâtiments de plus de 30 ans ne répondant plus aux normes d’isolation thermique.

D’autre part, si le gestionnaire cherche à réduire sa facture énergétique sans dégrader son confort, le meilleur service proposé sera un contrat de type conduite. Cela afin d’avoir la garantie d’une continuité de services et garantir le confort.

Dans le cas d’un cahier des charges strictes , le gestionnaire attend des engagements d’économies d’énergies à long terme. Afin d’être performant il est conseillé de confier alors la gestion de son système GTB à des experts énergétiques.

Chiffres clés

En 2015, l’ADEME a réalisé un audit sur 15 GTB, voici le constat :

  • 25 à 30% d’économies réalisées
  • Chute des performances et hausse des consommations au bout de 3 ans sans pilotage de la GTB
  • Un contrat d’efficacité énergétique évite les dérives dans le temps

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