La rentabilité d’un bâtiment tertiaire dépend fortement de son attractivité. Sa valeur immobilière est directement liée au niveau de confort et de services offert aux usagers. Un bâtiment où il fait bon vivre permet d’optimiser la productivité, la concentration et la créativité des occupants. L’humain est aujourd’hui au cœur des préoccupations des gestionnaires immobiliers. Un bâtiment performant doit donc maîtriser les risques liés à la qualité de vie au travail et veiller au bien-être dans l’espace de travail. Quels sont les leviers du confort ? Comment le Smart Building peut-il créer de la valeur ?

Qu’est-ce qu’un bâtiment confortable pour l’occupant?

Ce n’est « presque » plus à prouver : un espace de travail agréable pour les occupants est gage de productivité pour son employeur. Le coût du travail est le plus important poste de dépense d’une entreprise, attirer et garder les talents est une priorité. Pour être attractif, les entreprises ont compris l’intérêt d’investir dans des espaces de travail agréables, flexibles et adaptables aux besoins des occupants. C’est une démarche gagnant-gagnant. Un salarié bien au travail, va être plus productif, plus créatif et les risques d’absentéisme et de turn-over sont fortement limités. Pour l’employeur, le retour sur investissement est rapidement mesurable. Le monde du bâtiment est en pleine ébullition. Les acteurs de la conception à l’exploitation repensent les modèles d’espaces de travail pour offrir des solutions pour la gestion individuelle du confort.

WELL Building Standard

Quels sont les leviers sur lesquels agir pour offrir un espace de travail agréable ?

L’International Well Building Institute a créé un cadre de référence, un label reconnu, le WELL Building Standard. Ce label est fondé sur la connaissance de l’interaction avec des facteurs personnels, génétiques et comportementaux, contribuant au bien-être et au confort. Les études dans ce domaine se développent et ce standard fait de plus en plus d’émules. WELL s’inscrit dans une démarche de recherche médicale qui explore le lien entre les bâtiments et les impacts sur la santé et le bien-être de ses occupants. Il repose sur 7 leviers d’actions : la qualité de l’air, de l’eau, de la nutrition, de la lumière, l’activité physique, le confort et l’esprit. Un pilotage intelligent du bâtiment va permettre d’agir sur les paramètres impactant et favoriser le bien-être.

Le smart building au service de la qualité de vie au travail

Avec un plan de comptage et de mesure bien pensé, couplé au pilotage des équipements avec un système de Gestion Technique des Bâtiments (GTB), il est possible d’apporter un niveau de confort élevé tout en maîtrisant les énergies. On peut agir sur le confort thermique en pilotant finement les températures. Pour cela, il est nécessaire de tenir compte de l’occupation réelle grâce à des capteurs de présence, des sondes de température et d’hygrométrie installées aux bons endroits. Il est aussi important de gérer correctement les apports solaires, en été comme en hiver. La qualité de l’air, très importante pour la préservation de la santé des occupants, va être gérée grâce à l’asservissement de la ventilation aux mesures (%HR, Taux de CO2, COV, présence). On peut ainsi fournir de l’air neuf aux occupants, extraire les pollutions, l’humidité et réduire les odeurs. La lumière a un fort impact sur le bien-être. Offrir un niveau d’éclairage suffisant (300 à 500 lux), un bon rendu des couleurs, éviter les éblouissements est essentiel. De même, les systèmes GTB, comme par exemple ceux de Delta Dore, vont permettre de piloter la lumière de façon fine en combinant l’utilisation de la lumière naturelle et la lumière artificielle. Le système permet aussi de contrôler les apports de lumière extérieure en asservissant les stores selon l’orientation du soleil et le niveau de lumière extérieure. Les bâtiments produisent de plus en plus de données qui peuvent être des mesures, les habitudes des occupants comme les horaires d’occupations, le recours à la dérogation des consignes. Nous pouvons aujourd’hui recouper ces données pour apporter une analyse fine de l’utilisation du bâtiment. Ces données permettent ensuite à l’exploitant de régler les équipements dans le sens de la satisfaction de l’occupant. Mais aller vers des bâtiments tout automatisés rencontre des limites. Pour que l’occupant s’approprie son espace de travail, il a besoin de comprendre comment il fonctionne. Il est important de lui fournir des infos et lui demander un retour. Bien plus essentiel encore, il a besoin de prendre le contrôle.

Le confort de l'occupant au cœur de la performance du bâtiment et de l’entreprise

Des applications smart building pour une haute qualité de services

A quoi bon rendre les bâtiments smart si leur intelligence n’est pas palpable pour les occupants ? Laisser un peu de liberté aux occupants évitera bien des frustrations. Même si les dérogations possibles sont limitées pour ne pas observer des dérives importantes, prendre la main améliorera la perception de l’espace de travail par les usagers. D’autant plus que subir n’engage pas à être éco-responsable. Le smart building est un bâtiment connecté et communicant avec les informations internes au bâtiment mais aussi externes. L’ouverture de ces données offre des possibilités de services aux occupants quasi infinies. Aussi, de nouveaux services destinés aux occupants émergent dans le Smart Building. Ces nouveaux services prennent la forme d’applications web multi-écrans. Il est possible par exemple de proposer des services de pilotage du confort du bureau ou encore de réservation de salles de réunion, de places de parking. Il est également possible d’aller au-delà avec des services de conciergerie, de réservation d’activités, de repas, d’informations sur le trafic, les transports en commun. Dans le cadre du bien-être au travail, il est aussi envisageable de demander le ressenti du confort aux occupants. On peut ainsi vérifier l’accord entre ce que l’on mesure et la réalité pour faire les réajustements avec l’exploitation et entrer dans une démarche d’amélioration continue vertueuse. Le Smart Building offre de grandes possibilités réalisables dès aujourd’hui.